L’affitto di appartamenti a Barcellona è regolato dalla Legge sulle Locazioni Urbane (Ley de Arrendamientos Urbanos – LAU). Questa legge viene modificata periodicamente, quindi è importante essere sempre informati sugli ultimi aggiornamenti.
In questo articolo di ShBarcelona ti parliamo di tutte le novità della Ley de Arrendamientos Urbanos in Spagna e di tutti gli obblighi derivanti da un contratto di locazione. Ti sarà sicuramente utile per conoscere nel dettaglio i tuoi diritti e doveri.
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Tavola dei Contenuti
Cos’è la Legge sulle Locazioni Urbane (LAU)?
Questa legge regola ogni aspetto delle locazioni dal 1964 e da allora è stata spesso modificata per garantire una maggiore protezione sia agli inquilini che ai proprietari. Gli emendamenti più importanti sono stati realizzati nel 1995, 2013 e 2019, mentre quelli più recenti sono stati approvati nel 2021.
La legge si applica a qualsiasi immobile urbano ceduto in locazione, per uso abitativo o per un uso di diverso tipo, e situato all’interno di un edificio che sia abitabile, compresi i posteggi auto, garage o qualsiasi altro bene accessorio dell’immobile stesso.
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Affinché una locazione rispetti la legge vigente, è necessario un contratto in cui si stipula la cessione di un determinato immobile in cambio di una somma di denaro (canone). Sul contratto devono figurare sia la persona che dà in cessione l’immobile che la persona che paga per utilizzarlo.
La legge riguarda anche quei tipi di locazione in cui l’immobile è destinato a una funzione diversa da quella originale, come ad esempio attività professionali, ricreative o d’insegnamento.
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Modifiche della LAU nel 2019
Nel 2019 sono state apportate varie modifiche alla LAU con l’obiettivo di offrire maggiore protezione agli inquilini. Sapere quali sono questi aggiornamenti è fondamentale per conoscere i propri diritti come inquilino. I proprietari, a loro volta, devono sempre essere al corrente delle modifiche apportate alla legge per assicurarsi di rispettarla in qualsiasi occasione.
Durata della proroga obbligatoria
Il primo aggiornamento degno di nota riguarda la durata del contratto di locazione, che passa da 3 a 5 anni. È stato stabilito anche un periodo di proroga obbligatoria di 3 anni, a meno che una delle due parti contraenti, o entrambe, decida di non procedere con il rinnovo del contratto.
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Se il locatore (proprietario) è una persona giuridica, il periodo di proproga obbligatoria è di 3 anni, ma la durata del contratto è sempre di 7 anni. L’inquilino deve comunicare la propria volontà di rescindere il contratto con 2 mesi di preavviso.
Nel caso in cui il proprietario dichiari di necessitare l’immobile in affitto per sé stesso o un familiare, la Legge sulle Locazioni Urbane non prevede la proroga automatica, sempre che tale evenienza sia specificata in modo chiaro nel contratto di locazione.
La LAU non fissa alcuna durata specifica per i contratti di locazione, ma impone il rinnovo automatico, sempre che le parti contraenti non decidano il contrario.
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Spese di gestione
Se il locatore è una persona giuridica, le spese di gestione immobiliare sono a carico suo, a meno che non sia l’inquilino a richiedere determinati servizi di propria iniziativa.
Inoltre, per i contratti fino a 5 anni, o 7 in caso di persone giuridiche, il deposito cauzionale non potrà avere un valore superiore a 2 mensilità del canone di locazione.
In più, torna in vigore il principio di piena libertà contrattuale nel caso dei contratti di locazione per gli immobili con una superficie superiore a 300 m² o con un canone di locazione iniziale che supera di 5,4 volte il salario minimo.
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Limiti del canone di locazione
Inoltre, è stato introdotto un limite all’aggiornamento dell’IPC (Indice dei prezzi al consumo) nei contratti a canone ridotto, un nuovo concetto la cui definizione si trova nell’articolo 18 della Legge sulle Locazioni Urbane (LAU).
Si stabilisce inoltre l’esenzione del pagamento dell’imposta sul patrimonio, conosciuta come ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) per i contratti di locazione in cui l’immobile è considerato l’abitazione permanente dell’inquilino.
Trascorsi i 5 anni del contratto, 7 in caso di persona giuridica, il proprietario potrà aumentare il canone d’affitto annuale. Tale aumento non può però superare il 20% del canone già esistente.
Il proprietario è inoltre obbligato a realizzare le ristrutturazioni necessarie nell’abitazione. Se l’inquilino e il proprietario sono d’accordo, tali opere di ristrutturazione possono essere realizzate senza dover firmare un nuovo contratto.
| 📌 Nel 2020 è stato pubblicato un nuovo indice di riferimento per i prezzi degli affitti a Barcellona, i quali vengono regolati dalla Legge 11/2020. Questo indice è indispensabile per stabilire il prezzo del canone di locazione di un appartamento. |
Con i nuovi aggiornamenti della LAU l’importo massimo per il deposito cauzionale è stato fissato a un massimo di 3 mensilità. La cauzione vera e propria corrisponde a una mensilità, mentre le due mensilità extra corrispondono a una cauzione aggiuntiva che può essere richiesta dal proprietario.
Per quanto riguarda le locazioni ad uso non abitativo, come nel caso dei locali commerciali, la cauzione è di due mensilità, come stipulato dall’articolo 36.2 della Legge sulle Locazioni Urbane.
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Per i contratti a lungo termine non vige alcuna norma in merito all’importo massimo della cauzione. Si tratta di contratti stipulati per un periodo iniziale più lungo di 5 o 7 anni. In questo caso, le parti contraenti si accordano sull’ammontare del deposito cauzionale.
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Come puoi notare, la maggior parte degli aggiornamenti della LAU hanno come obiettivo principale la protezione dell’inquilino. Proprio a questo scopo, la legge si prefigge di ostacolare certe pratiche abusive che spesso hanno luogo ai danni degli inquilini la cui unica abitazione è l’immobile che affittano.
Qual è la tua opinione sugli ultimi aggiornamenti della Legge sulle Locazioni Urbane (Ley de Arrendamientos Urbanos)?
Fonti:
https://www.fotocasa.es/blog/alquiler/ley-arrendamientos-urbanos-en-cinco-puntos-clave
https://www.ilpabogados.com/la-nueva-ley-de-arrendamientos-urbanos-2019
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003#ti
https://www.conceptosjuridicos.com/ley-arrendamientos-urbanos/
